相続マンションの売却方法とは？流れや事前準備、税金まで完全ガイド！
相続したマンションを売却する際、一般的な売却手続きと異なる点があります。
また、相続手続きや税金の支払いなど、不慣れな対応に戸惑う方も少なくありません。
相続したマンションの売却方法を初心者にもわかりやすく解説。スムーズに売却を進めるためのポイントや確定申告のやり方についても詳しくご紹介します。
相続したマンションを売却する流れと事前準備
相続したマンションの売却は、自ら購入した不動産の売却とは手続きが異なります。
そもそも、相続は仕組みそのものが難しく、周囲の人に相談しても明確な答えが得られないこともあるでしょう。
まず、相続した物件を売却する場合は以下のような流れで行います。
- 相続人全員の特定と売却の合意
- 遺産分割協議書の作成（必要に応じて）
- 不動産登記の名義変更
- 不動産会社への査定依頼と媒介契約
- 売買契約の締結と引き渡し
- 必要書類を準備して確定申告（必要に応じて）
相続してから売却までの具体的な流れを理解し、計画的に進めることが重要ですのでわかりやすく解説していきます。
相続したマンションを売却するときの流れ
相続したマンションを売却するにあたって、最も重要なのは「マンションの所有者を正しく特定すること」です。
相続では遺言書の有無がその後の手続きに大きく影響し、遺言書がある場合はその内容に従って進められます。
一方、遺言書がない場合は「相続人の特定」や「遺産分割協議の実施」が必要になり、状況によっては調停や裁判による解決となるかもしれません。
まずは、相続を適切に完了させることが第一のステップです。
相続手続きが完了すると、次は相続登記（名義変更）の手続きを行うことで、マンションの所有権を正式に取得できます。
その後は、一般的なマンション売却と同様に、不動産会社への査定依頼や買主探しを行うことになるでしょう。相続手続きを円滑に進めるには、早めに専門家に相談することをおすすめします。
相続したマンションを売却するときの事前準備
マンションを相続する際、必ず「不動産の名義人」を確認することになります。
相続手続きにおいて、被相続人が所有するすべての不動産を把握し、それらの名義を相続人に変更する作業が必要です。
たとえば、父親が亡くなった場合、父親名義の不動産を相続人である子どもの名義に変更します。
この手続きは単なる形式ではなく、名義変更を怠るとマンションの所有者として法的に認められず、売却権を持つことができません。
さらに、第三者からの権利主張に対しても法的な保護を受けられなくなります。
つまり、不動産の名義人を特定し変更することは、相続の正当性を証明するだけでなく、相続人の権利を守る重要な手続きなのです。
2024年4月からの法改正により不動産名義の変更は、「不動産を相続で取得したことを知った日より3年以内」に行うことが義務付けられました。
登記の手続きを怠った場合、10万円以下の罰金が科される可能性があるため注意が必要です。
参考資料：法務省 | 相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）
公益社団法人 全日本不動産協会 | 相続物件の売買について注意すべき点を教えてください。
相続したマンションを売却する時にかかる税金と費用
相続したマンションを売却する際、相続にともなう税金と売却にともなう税金、そして費用はそれぞれ必要となります。
ここでは、相続したマンションを売却した際に発生する税金と費用について解説していきます。
相続税
相続税は、その名のとおり相続時に発生する税金です。
相続した財産の金額から基礎控除額を差し引いた額に対して課税されます。
マンションの場合、路線価などを基準とした評価額を基に計算されるのが一般的です。
また、居住用財産の場合は3,000万円の特別控除が適用される場合があり、譲渡所得から控除できます。
＜主な計算式＞
- 基礎控除額 ＝ 3,000万円 + （法定相続人の人数 × 600万円）
- 相続税の課税対象額 ＝ 遺産総額（被相続人の全財産 －債務や葬儀費用） − 基礎控除額
参考資料：国税庁 | No.4152 相続税の計算
公益社団法人 全日本不動産協会 | 相続した不動産を譲渡した場合の取得費の特例
譲渡所得税
相続したマンションを売却した場合、売却価格と取得費との差額に対して譲渡所得税が課税されます。
相続したマンションの場合、取得費は相続時の評価額から差し引かれます。
税率は物件の保有期間によって異なり、短期譲渡所得（5年以下）は39.63%、長期譲渡所得（5年以上）は20.315%です。
＜主な計算式＞
- 譲渡所得 =（売却価格－取得費－譲渡費用）
- 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
参考資料：国税庁 | No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
登録免許税
相続登記の際には登録免許税を支払う必要があります。
登録免許税の計算で使用する「不動産価格」は、固定資産税評価額を基準にしています。
＜主な計算式＞
登録免許税 = 不動産価格（固定資産税評価額）× 0.4%
参考資料：法務局 | 登録免許税はどのように計算するのですか？
印紙税
不動産売買契約書には収入印紙の貼付が必要です。
収入印紙とは、契約書や領収書などの文書に課税される印紙税を納めるために貼る、切手のような証票です。
売買契約書の金額に応じて収入印紙の印紙税は異なります。
ただし、2022年の宅地建物取引業法改正により、不動産取引での電子契約が認められるようになりました。
これにより、電子契約により締結する際は、書面への押印だけでなく収入印紙の貼付も不要です。
参考資料：国税庁 | No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
相続したマンションを売却した場合の確定申告
相続したマンションを売却した場合、確定申告が必要となるケースがあります。
ここでは、確定申告のやり方や必要な書類について詳しく説明します。
売却損が発生した場合は確定申告が不要
不動産の譲渡損失（売却損）が発生した場合、原則として確定申告は不要です。
ただし、損益通算（同一年度で発生した利益と損失を相殺すること）や、翌年以降への繰越控除を行いたい場合は、確定申告をしなくてはいけません。
対応を迷った場合は専門家へ相談するようにしましょう。
マンション売却で確定申告をするときの流れ
確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間に提出できますが、土日や祝日に重なる場合は期間がズレることがあります。
申請する前に必要書類を準備し、税務署への提出または郵送、電子申告（e-Tax）で手続きを進めます。
しかし、初めてマンション売却で確定申告するときは、税務署やお近くの役所で相談すると確実でしょう。
税務署では、確定申告期間中に「申告書作成会場」を設置し、申告書を作成するサポートを行っています。
なお、申告内容によっては追加で税金を納付する必要があるため、忘れないようにしてください。
マンション売却で確定申告をする時に必要な書類
相続したマンションを売却して確定申告する場合、「相続関連書類」と「売買契約関連書類」が必要となります。
相続関連書類としては、マンションの評価額を証明する固定資産税評価証明書や遺産分割協議書、戸籍謄本などが含まれます。
一方、売買契約関連書類では、売買契約書や仲介手数料などの支払いを証明する領収書、登記簿謄本などが必要です。
さらに、居住用財産の特別控除などの税制特例を適用する場合は、それぞれの特例に応じた追加書類が必要となります。
確定申告で用意する書類について見ていきましょう。
売買契約書
マンションの相続時において、相続人は被相続人の取得費や期間を引き継ぎます。
そのため、被相続人がマンションを購入した際の費用や日時が明記された、売買契約書も準備するようにしましょう。
登記簿謄本
登記簿謄本は、相続したマンションの所在地や登記状況などの権利関係を証明する重要な書類です。
この書類により、相続と売買が適切に行われたことを証明できます。
税務署によっては登記簿謄本の提出を求められない場合もありますが、取引の適正性を証明する重要な書類となるため、準備しておくことをおすすめします。
また、税務調査などが行われた場合は証拠書類としても活用が可能です。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、市区町村が不動産の課税基準として算出した金額で、実際の市場価値と異なります。
確定申告を行う際、固定資産税評価額を基に「物件の取得費」を計算することがあります。
不動産がある場所の役所で取得することができるため、早めに用意しておきましょう。
各内訳書と領収書
不動産売買で特例措置を受けるためには、マンション売却時の諸費用の領収書が必要になります。
諸費用としては、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などが挙げられますが、それぞれの領収書も確定申告時で計上できる書類です。
これらの領収書があれば、より正確な譲渡所得の計算が可能となり、適切な確定申告を行うことができます
相続したマンションの売却は余裕をもって行いましょう
相続したマンションの売却は、余裕をもって実施するようにしてください。
また、相続や売却は特例による優遇措置が多く、利用することで利益を出すことが可能です。
スムーズに売却するためにも、計画的にマンションの売却を実施するとよいでしょう。
また、売却後は確定申告を忘れずに行い、不備がないよう税務署や税理士などに相談するとよいでしょう。
