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マンション売却の仲介手数料はいくら？計算方法や安く抑える方法を紹介

マンションを売却する際、不動産会社に依頼すると仲介手数料が発生します。

仲介手数料は法律で上限も定められていますが、売却価格によって変動するため、計算方法を知っておくことで予算や収益の見通しを立てやすくなるでしょう。

そのため、仲介手数料の基本的な仕組みから計算方法、安く抑えるテクニックまでわかりやすく解説します。

マンション売却にかかる仲介手数料と計算方法

マンションを売却する際に必要となる費用のひとつが「仲介手数料」です。

自分1人でマンションを売却することは可能ですが、ほとんどの人は不動産会社を利用しています。

マンションの売却には十分な知識と労力を要するため、プロの専門性を活用することで、円滑に売却を進めることができるからです。

不動産会社の仲介手数料の内容、計算方法、支払いのタイミングについて詳しく見ていきましょう。

マンション売却における仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社（宅地建物取引業者）に不動産の売却を依頼し、売買契約が成立した場合にのみ発生する報酬です。

後で詳しく説明しますが、不動産会社は広告活動や購入希望者との内見調整、登記関連の対応など対応してくれます。

そのため仲介手数料は単なるコストではなく、マンション売却をサポートしてもらうサービスの対価、として考えると良いかもしれません。

特に不動産投資の初心者であれば、マンション売却では仲介手数料を支払ってプロのサービスを受けたほうが確実です。

仲介手数料の計算方法

不動産売却における仲介手数料は、売却価格に応じた計算方法で算出されます。

具体的には、国土交通省が法律に基づいて仲介手数料の上限を設定しています。

売買価格 手数料率（税抜）
200万円以下 5.5％
200万円超～400万円以下 4.4％
400万円超 3.3％

引用：国土交通省 | ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

 

売却価格が高くなるほど手数料の総額も増えますが、上限があるため適正な手数料が設定される仕組みです。

以下では、その計算方法と上限価格の考え方について詳しく解説します。

仲介手数料の計算シミュレーション

仲介手数料は不動産の売却価格に基づいて段階的に計算されています。

売却価格を次の三つの区分に分け、区分ごとに以下の割合で手数料が設定されます。

5,000万円の物件を売却する場合を例に挙げて、仲介手数料の計算をシミュレーションしてみましょう。

売却価格が5,000万円の場合の仲介手数料を計算する方法（上限価格）

 

  • 売却価格の200万円以下の部分：200万円 × 5% = 10万円
  • 売却価格の200万1円から400万円以下の部分：200万円 × 4% = 8万円
  • 売却価格の400万円を超える部分：4,600万円 × 3% = 138万円
  • 合計：156万円 （税込：171.6万円）※消費税10％の場合

 

マンション売却の仲介手数料は、価格帯ごとの手数料率と上限を確認することで、売主はあらかじめ金額を把握することができます。

なお、売買価格が400万円を超えている場合は下記の簡易計算で求めることが可能です。

売買価格 × 3％ + 6万円 = 仲介手数料（税抜）

仲介手数料はいつ払うのか

仲介手数料は売買契約が完了した後に支払うのが一般的です。

ただし、積極的にマーケティング活動を行う不動産会社の場合、インセンティブとして事前に手数料の一部を支払い、物件の引渡し時に残額を支払うケースもあります。

不動産会社と契約を締結する際、仲介手数料を支払うタイミングについて認識を合わせておくと安心です。

不動産会社と協議のうえ契約書に明記することで、トラブルを回避することができるでしょう。

また、仲介手数料を含む契約内容で不明点があれば、担当者へ必ず確認するようにしてください。

仲介手数料を支払うことで受けられるサポート

マンションの売却において必要な手続きは多岐にわたります。

経験や知識が足りない方が売却の手続きを行うとなると、多くの手間と時間が必要になるため、プロのサポートを得るほうが現実的です。

仲介手数料を支払うことで、売主がどのようなサポートを受けられるか見ていきましょう。

1. 市場動向と価格査定の調査

  • 市場全体及びエリアのマーケット動向の調査
  • 売買タイミングの確認
  • 所有物件の価値評価
  • 売出し価格の決定（相場、立地条件、物件状態を考慮）

2. 広告、売却活動

  • 宣伝・広告活動（インターネット、チラシ、内覧会の開催）
  • 購入希望者との内見調整

3. 買主との交渉・ 売買契約の締結

  • 購入希望者からの申し込み受理、購入条件や価格の交渉
  • 物件の引渡し条件の確認（引渡し時期や停止条件など）
  • 契約書の作成（契約内容の協議、取り決め）
  • 手付金の授受
  • 契約書へのサイン・捺印、重要事項説明

4. 住宅ローンや登記などの手続き

  • 残債がある場合、金融機関との返済手続き
  • 抵当権解除手続き（ローン完済証明書の取得）
  • 司法書士の手配
  • 所有権の移転登記手続き
  • 登記関連の準備（印鑑証明書、住民票、固定資産税納税通知書など）

5. 決済と物件の引渡し

  • 代金の決済（銀行振込など）
  • 契約書に基づく代金の受領の確認
  • 物件の引渡し（鍵、設備保証書、説明書などの引渡し）

6. 税金の処理・その他の手続き

  • 売却後の確定申告（譲渡所得税の計算と納付）
  • 不動産売却の届出（必要に応じて）
  • 各種ライフライン（電気、ガス、水道）の解約または名義変更
  • 管理組合への報告と必要な手続き
  • 引越し手続きと住民票の転居手続き

 

このようにマンションの売却に必要な手続きにおいて、不動産会社の専門性と経験による幅広いサポートを活用できます。

マンション売却の仲介手数料を安くするテクニック

マンションを売却する際の仲介手数料は売主の負担となることがあります。しかし、手数料は交渉次第で金額を抑えることが可能です。

安く抑えるためのポイントを詳しく見ていきましょう。

不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料を値引きすると直接的なコスト削減につながる一方で、サービスの質や売却スピードに影響を及ぼす場合があります。

そのため、無理のない範囲で交渉を行い、不動産会社と慎重に話を進めることが大切です。

値引き交渉による売却活動の影響として、以下のようなリスクが想定されます。

マーケティング活動への影響

不動産会社が手数料を値引くことで、広告やマーケティング活動に十分なリソースを割けなくなるリスクがあります。

この結果、物件の露出が減少して売却スピードや売却価格が低下するかもしれません。

優先度の低下

仲介手数料の値引きは不動産会社にとっての利益が減少することですので、手数料がほかの高い案件を優先させるケースがあります。

このため、売却スピードが想定よりも遅くなることが考えられます。

値引交渉によるトラブル

仲介手数料の値引き交渉が難航すると、売却活動が一時的にストップすることがあります。

また、強引に交渉を進めることで、不動産会社との信頼関係が損なわれることもあるでしょう。

専属専任か専任媒介で契約をして交渉する

専属専任媒介契約または専任媒介契約を結ぶことで、仲介手数料の値引き交渉が有利になることがあります。

有利になる理由を具体的に解説していきますので参考にしてみてください。

他業者との競争がない

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、他の不動産業者と契約することができません。

そのため、不動産会社は売主を独占して売却業務を進めることができます。1社としか契約しないことで、仲介手数料を値引きしてくれる場合があります。

業者と密接な関係構築が築ける

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、一般媒介契約よりも売主とのコミュニケーションが頻繁に行われます。

たとえば、専属専任媒介契約は売主に対して1週間に1回以上の報告義務があります。

積極的にコミュニケーションを取ることで、ニーズや売却条件を深く理解してもらえるだけでなく、値引き交渉がしやすくなるでしょう。

 

参考：国土交通省 |  ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

個人で売買を行えば仲介手数料を無料にできる

不動産会社を通さずに個人間で売買を行うことで、仲介手数料を無料にすることも可能です。

しかし、前述したとおり不動産の売却には高い専門性が求められるため、知識や経験がない場合はリスクが伴います。

また、買主の候補が見つかると迅速に対応する必要があるため、副業で不動産投資を行っている場合は契約を進めるのが難しい人もいるでしょう。

無用なトラブルを避けるためにも、専門家のサポートを受けることで契約成立の可能性を高めることができます。

国の特例制度を利用できないか確認する

国や自治体が実施する補助金制度や特例制度を利用し、売却に関する費用自体を軽減するのも一つの方法です。

マンションを賃貸物件として利用していた場合でも、一定の条件を満たせば、仲介手数料の軽減や補助制度を活用できます。

具体的な内容は以下の通りです。

対象物件

以下のようなケースでは、仲介手数料に関する補助や軽減措置が適用されることがあります。

 

  • 高齢者・子育て世帯・低所得者など住宅確保要配慮者向けに貸し出していたマンション
  • 「住宅セーフティネット制度」登録住宅として貸し出されていた物件
  • 賃貸住宅管理業者登録制度に基づく適正な管理が行われていた物件
  • 地方自治体が独自に実施する賃貸物件流通促進の支援制度の対象物件適用条件

適用条件

制度によって条件は異なりますが、主に以下のような要件が挙げられます。

 

  • 物件が空き家であることを証明できる書類の提出
  • 物件の売却価格が一定の上限を超えない
  • 特定の地域（空き家問題が深刻な地域や地方自治体が指定した区域など）に物件が存在している
  • 売却後に一定期間は再利用や活用が見込まれる物件

 

補助金の内容や要件は自治体によって異なります。そのため、手続きを進める際は不動産会社や自治体窓口に相談すると確実です。

 

参考：
国土交通省 | 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
国土交通省 | 住宅：住宅確保要配慮者居住支援法人について

キャンペーンなどの割引を活用する

引っ越しや住居の買い替え需要が高まる時期は、不動産会社がキャンペーンとして仲介手数料を割引することがあります。

媒介契約を結ぶ前に割引条件や特典について詳しく確認し、利用可能な場合は仲介手数料の金額を下げられるかもしれません。

複数の不動産会社でキャンペーンを行っていた場合は、比較検討して選択することも有効です。