マンション売却の流れを解説。依頼する不動産会社選びのポイントも紹介

マンションの売却は準備から売却完了まで約6カ月かかると考えておきましょう。マンション売却を成功させるには、引き渡しまでの流れの把握が重要です。

分譲マンションの売却の流れをわかりやすく解説します。ローン残債がある場合の流れもあわせてお伝えします。

マンションの査定から売却までの流れ

マンションの売却はできるだけの余裕期間を持っておきたいものですが、最低でも準備から売却完了まで約6カ月の期間は見積もるようにしましょう。

全体の流れとしては必要書類を準備して物件を査定に出し、不動産会社と契約して買い手を探します。

買い手との売買交渉妥結までに約4カ月、その後の物件引き渡しなど後処理を含めてトータルで約6カ月を見積もります。

書類の準備と査定依頼

マンション売却を不動産会社に依頼する際の必要書類はケースによって多少異なるものの、ざっと以下のようなものが必要です。

• 登記簿謄本
• マンションを購入した時の売買契約書や重要事項説明書
• 登記識別情報
• 固定資産評価証明書
• 設備に関する資料
• マンションの管理規約
• 修繕費や管理費に関する資料　etc.

登記識別情報を紛失した場合の再発行はできませんが、本人確認の内容を記載した書類を提出するなど代替手段を用いることができます。ただし費用がかかるため、資金に余裕を持たせておきましょう。

売却準備と同時並行で不動産会社に価格査定を依頼します。査定結果は売り出し価格を決める際の参考とします。

高すぎると購入者が見つからず、安すぎると損をするので、売り出し価格の設定はとても重要です。

物件の査定方法には、以下の3種類があります。

1. AI査定（匿名査定）
2. 机上査定（簡易査定）
3. 訪問査定

1.AI査定（匿名査定）

メールアドレスを登録するだけで利用でき、個人情報の提出が不要ですぐに回答結果が得られます。

手軽な分、査定の精度は高くなく参考程度の数値となります。

2.簡易査定（机上査定）

ウェブ上で入力された物件情報を元に、不動産会社の担当者が過去の取引事例などを参考にしながら査定する方法です。

AI査定よりは精度が上がりますが、対象物件を直接目視しないのでやはり参考程度として考えてください。

3.訪問査定

実際に担当者に来てもらい物件を目視してもらいます。物件状況だけでなく、周辺環境なども確認して査定額を導き出すため、精度が高い査定方法です。

通常、簡易査定→訪問査定と順に実施することが多く、2の段階で複数の不動産会社に査定依頼を出すのが普通です。

査定額は不動産会社により多少異なるものの、同程度の金額になる場合が多いです。ただし査定額が高すぎる不動産会社には注意しましょう。

査定額は高いほうがいいと感じてしまうものですが、売主と契約するために相場より高い金額を提示しているかもしれません。

相場より高いと買い手が見つかりにくくなる可能性があるため、あきらかに査定額が高い場合はその根拠を尋ねましょう。

告知書や付帯設備表を記載する

マンションの売却では、室内の付帯設備に関する書類や告知書の作成を求められます。

付帯設備表はマンション設備の関連情報を記載する表で、告知書は売主が物件で知り得る限りの内容を書き記す書面です。

特に難しいことはないので正直に記載すればOKですが、告知書に関しては雨漏りやシロアリ被害など、自身が知り得ている不都合な事実を隠すとトラブルになる可能性があるので正直に申告してください。

媒介契約と販売活動

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（仲介を依頼する契約）を結んで販売活動を開始します。

媒介契約は3種類あり、違いは以下の表でまとめています。

複数の不動産会社に依頼できるのが一般媒介、1社のみに限定されるのが専任媒介・専属専任媒介です。

一般媒介では買い手の幅が広がり、売りやすい物件（人気マンションなど）を早期に売却できるメリットがあります。反面、売りにくい物件の売却には不向きです。売りにくい物件は、積極的な販売活動が期待できる専任媒介・専属専任媒介のほうが売却できます。

媒介契約を締結したら、広告や物件情報サイトへの掲載などを通じてマンションの売却活動をスタートします。

基本的に売主が動く必要はありませんが、購入希望者がマンションを見学する内覧の準備と当日の対応が必要です。室内の掃除や整理整頓を徹底し、希望者からの質問があれば誠実に回答しましょう。

マンションを引き渡す

売買契約を締結した後、売り主は手付金の名目で売却金額の約5％～10％を受領し、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の相場は売却金額の約3%〜5%で、売買契約成立時に半金を支払い、残りは引き渡し時に支払うことになります。

後日、残金を受領し、玄関のかぎなど物件を利用するために必要となる一切のものを買主に引き渡します。

同日中に所有権移転登記や抵当権設定登記も実施して取引が終了します。

住宅ローンを売主が組んだ際に抵当権が設定されているのなら、抵当権抹消登記も行う必要があります。

引き渡しが完了したら、残りは確定申告のみです。確定申告については後述します。

ローン残債があるマンションの売却の流れ

ここではマンションにローンが残る場合の売却の流れを確認します。

抵当権抹消のために住宅ローンを完済する

一般的にマンションの売却には抵当権の抹消が必要で、そのためには住宅ローンを完済する必要があります。

以下は、抵当権を抹消する手続き・流れです。

1. 金融機関から書類を受け取る
2. 管轄の法務局を確認
3. 申請書に記入
4. 必要書類の準備
5. 法務局に申請

自己資金が十分にあったり、親せきなどから援助してもらえる場合、残っている住宅ローンを前倒しでまとめて返済する「繰り上げ返済」が可能です。

繰り上げ返済ができれば、将来的にかかる利息を丸々帳消しにできるので返済負担を大きく減らすことができます。

自己資金が足りなければ住宅ローンの返済をマンションの売却代金で行います。売却代金が住宅ローンの残りを上回る場合をアンダーローン、下回る場合をオーバーローンと呼びます。

どうしてもローンの完済が難しい場合の対処法

オーバーローンの場合でも、売却で得た資金に自己資金を加えて問題なく住宅ローンを完済できるのであれば、本記事でお伝えしているマンション売却の流れに沿って売却できます。

査定を依頼する前に住宅ローンの残債を確認して、必要になる金額を把握しておきましょう。住宅ローンの残債は金融機関のウェブサイトなどから確認できます。

自己資金に売却代金を加えても住宅ローンの返済が難しい場合の対処法としては、以下が考えられます。

1. 売却を延期する
2. 任意売却を検討する
3. 住み替えローンを利用する

売却を延期する

契約通りローンの返済を続け、アンダーローンになるまで売却を延期します。

貯金のほとんどを使ったり身内に借りるなどして用意した自己資金を加えてローンを完済する場合、突発的な出費に対応できなくなる可能性があります。

すぐに売却する必要がない場合は、今の生活を続けるのも一つの選択肢です。

ただし、売却を先延ばしすることで物件の価値が下がっていく点には注意しましょう。

売却を延期は時間的な余裕があれば検討できますが、すぐに売却が必要な場合は以下を検討します。

任意売却を検討する

特別にローン債権者の承諾を取って抵当権を外してもらい、市場での売却に臨む方法です。

オーバーローンの状態で任意売却すると、売却後に残りのローンを返済していくことになります。任意売却後に残債を返済できるかどうかは考えておきましょう。

任意売却はそのままでは競売に進んでしまうような事案でのみ有効で、そのような事情がないと債権者は任意売却を認めてくれません。信用情報に傷がつく点にも注意が必要です。

任意売却の流れとしては経験が豊富な不動産会社に査定・相談し、金融機関の許可が得られたら媒介契約を結び売却活動を進めます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住宅ローン残債と新居の購入資金をあわせて借り入れられるローンです。住み替えとは、新しい住居に住み替えることです。

自己資金が足りなくてもマンションを売却できるメリットがあるものの、一般的にまとまった額の手数料（初期費用）が必要になります。金利が高い点や審査が厳しい点にも注意が必要です。

確定申告する

マンション売却で利益（譲渡所得）が発生したら、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告が必要です。

節税になる特例を利用したい場合にも、確定申告する必要があります。

売却代金から「取得費」や「譲渡費用」といった経費を引いた後の金額が譲渡所得です。

売却した年の固定資産税はどうなるのか

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に納税義務が生じます。例えば3月1日に引き渡したとしても、5月頃に納付書が売主に届きます。

納税義務は売主にあるものの、一般的には買主との話し合いで負担割合を決めます。

通常は売却前の分が売主、売却後は買主が固定資産税を負担する形で日割り計算し当事者で精算します。

引き渡し日を基準として日割り計算した金額を事前に買主から受け取り、売主が納税することになります。

売主は買主から一定の精算金を受領することになりますが、自治体に納税する義務は1月1日時点で所有者だった売主にあるので忘れずに納めてください。

まずは査定で売却できそうな金額を確認しよう

ローンの有無にかかわらず、不動産売却においては物件を査定して売れそうな価額を知らなければ何も始まりません。

査定額は不動産会社によってばらつきが出るのが普通です。

複数社に査定を依頼して信頼できそうな会社を選ぶようにしてください。

マンションが売れない場合の原因と対策

中古マンションを売りに出したものの買い手がつかず、不安になる人も多いかと思います。

レインズ（東日本不動産流通機構）の発表によると、2022年の首都圏の中古マンションは市場に出てから平均で2カ月半以内に売却されているとわかります。

不動産会社との媒介契約は3カ月なので、最初の契約で売れない場合は、対策を考える必要があります。

ここではマンションが売れない理由や、売れ残りを放置するリスクについて見ていきます。

売れないマンションを放置するリスク

マンションが売れない間は不動産の劣化が進みさらに売れにくくなります。また、売れ残りのイメージが定着して市場で拒否感が生まれてしまいます。

マンションが売れない理由

マンションが売れない理由としては、以下のようなものが挙げられます。

• その地域で需要がない
• 売り出し価格が相場より高い
• 築古である
• 清掃が行き届いていない
• 周辺に競合する物件が多い
• 不動産会社に問題がある

売りに出しても反応が薄い場合は、早めに対応を考える必要があります。

マンションが売れない場合の対策

価格設定や清掃などの問題であれば対応はしやすいですが、地域でのマンション需要がそもそも少なく、その地域での売却が得意でない不動産会社に依頼してしまうと、売れにくくなるでしょう。

地域密着の不動産会社は、市場ニーズを把握し確度が高い顧客リストを保有していることが期待できます。

担当者に相談しても有効な改善策が提示されない場合は、思い切って不動産会社を変更することも考えてください。

マンション売却を依頼する不動産会社の選び方

ここでは、マンション売却を依頼する不動産会社の選び方を解説します。

マンション売却が得意分野かどうか

マンションの売却であれば、得意なところに依頼するべきです。

賃貸管理でも戸建ての売却でもなく、マンションの売却が得意な不動産会社ということです。

ウェブサイトなどで実績を確認できます。

また免許番号から宅建業者としての更新履歴を知り、信頼性を推測することもできます。

免許番号は5年ごとの更新制になっていて、例えば「東京都知事（2）第○○○○○号」であれば更新を一回クリアしていることがわかります。

カッコ内の数字が大きければ、それだけ業務歴が長く信頼できそうだというわけです。

買取や買取保証のある不動産会社だと安心

買取とは不動産会社が直接マンションを買い取ることです。

売れなかった場合の買取を保証してくれたり、急ぎのケースでは最初から直接買取に応じてくれる不動産会社もあります。

仲介による売却よりも買取価格は2割程度安くなりますが、売れ残りリスクを避ける、あるいは迅速に売却を決めたい事案で検討できます。