マンション売却時にかかる税金の種類を解説。確定申告についても紹介

マンションを売却すると印紙税や登録免許税などさまざまな税金がかかり、税金の種類によっては売買契約した時点で納税が必要になります。

また、売却後に確定申告を行う必要があるため、今後マンションの売却を検討している方は必見の内容です。この記事では、マンションを売却した際に支払う税金について詳しく解説しています。

マンション売却でかかる税金

マンションの売却では、売却中や売却後に税金の支払いが発生します。売却中の税金は基本的に売買契約の時点で納付しなければなりません。

売却後の税金については確定申告を行なって納付します。まずは、売却中に支払う税金について詳しくみていきましょう。

売却中にかかる税金

売却中にかかる税金としては、印紙税・登録免許税・消費税があります。

これらはマンションの売買契約を行なったタイミングで発生する税金です。各税金について詳しく解説します。

印紙税

印紙税は、印字税法に基づき課税の対象となる文書に印紙を貼って納付を行います。

マンションの売却では、不動産の譲渡に関する契約書として不動産売買契約書に印紙税が課税されます。印紙税は契約金額によって税額が異なるため注意が必要です。

また、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書で10万円を超えるものであれば、軽減措置の対象となります。

契約金額ごとの本来の税率と軽減税率が適用された場合の税額は下記のとおりです。

参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税

登録免許税とは、不動産の売買などで登記を行う際に発生する税金です。登記をする方は登録免許税法で定められた課税標準×税率を納税する義務があります。

マンションを売却すると、住宅ローンを完済している売主は抵当権抹消登記が必要となりますし、引っ越しをすることで住所・氏名変更登記を行います。

登記の変更や申請にはそれぞれ登録免許税を納付しなくてはなりません。例えば、抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記ともに不動産1個あたり1,000円の登録免許税がかかります。

マンションを売却する場合は土地と建物で各1個ずつと考えるため、抵当権抹消登記は2,000円、住所・氏名変更登記も2,000円の登録免許税を納付します。

※ほとんどが司法書士に依頼をして行うため、その際は後述する司法書士への報酬も発生します。

消費税

マンションを売却する際に、マイホームやセカンドハウスなどの居住目的で利用していた場合は消費税がかかりません。

しかし、投資用マンションであったり、事業用で使用していたりと居住目的以外で利用していたマンションを売却する場合は消費税が課税されます。

ただし、マンションの売却は土地部分が非課税で、課税されるのはマンションの建物部分のみになります。

そのため仮に5,000万円でマンションを売却し、土地部分が2,000万円、建物部分が3,000万円だとすると、土地部分は非課税なので消費税は下記の計算方法から300万円となります。

建物部分3,000万円×0.1%=300万円

売却後にかかる税金

売却後にかかる税金としては、譲渡所得税・復興特別所得税が挙げられます。これらの税金はマンションを売却した際に譲渡所得が発生した場合に課税されます。

また、マンションの固定資産税については売却後に納付が必要です。それぞれ詳しくみていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を譲渡した際に発生した所得に対して課税される税金です。

マンションを売却した場合に課税される譲渡所得額は下記の計算方法で算出できます。

収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額＝課税譲渡所得金額

計算式の譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料や売主が負担した印紙税など、土地や建物を売却するために直接かかった費用のことです。

特別控除額では、マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合に最大3,000万円の特別控除があり、条件を満たすと所有期間に関係なく控除可能です。

また、譲渡所得税は土地や建物の所有期間により計算方法が異なり、譲渡所得額に対して所有期間に応じた税率をかけて求めます。

長期譲渡所得に該当する5年を経過したマンションであれば、短期譲渡所得に比べて税率が低いため、売却しやすいタイミングといえるでしょう。

参考：国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のための財源を確保するにあたって、所得税を納めている方は平成25年から令和19年まで課税されることになっています。

各年度分の基準納税額（実際に納税する金額）の2.1%と併せて納付が必要です。

たとえば、基準納税額が65,000円の場合は65,000×2.1%ですから、復興特別所得税は1,365円となります。

参考：国税庁 復興特別所得税関係（源泉徴収関係）

固定資産税は誰が払うのか

そもそも固定資産税は、1月1日時点で登記簿に記載されている所有者に課税されます。そのため、マンションを売却した年は売主が支払者となることがほとんどです。

しかし、マンションに住んでいないにも関わらず、固定資産税を支払うことに対して不満を感じる方もいるでしょう。

互いに気持ち良く取引ができるように売主と買主が話し合いをして、日割りで固定資産税を分担するケースが増えてきています。

その場合、売買した日または引き渡し日を基準として固定資産税の年額を日割り計算し、買主が納税義務者である売主に固定資産税を支払います。

トラブルに発展する可能性があるので、起算日は必ず売買契約書などに記載しておきましょう。

マンションを売却した翌年からは買主が固定資産税の納税義務者になるので、売主は売却した年の固定資産税を納税すれば終了です。

マンション売却で確定申告は必要なのか

これまでマンション売却でかかる各税金について解説しましたが、譲渡所得税など確定申告が必要な税金もあります。

それでは、確定申告が必要なケースとしてどのようなものがあるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

確定申告が必要なケース

マンションの売却により収入を得た場合は、確定申告で譲渡所得税を報告する必要があります。

確定申告では、譲渡所得金額をもとに譲渡所得税を計算して申告・納付します。確定申告が必要にも関わらず期限までに申告・納付しなかった場合、追徴課税や延滞税が別途発生するため注意してください。

更に、悪質な脱税行為とみなされると刑事罰に問われるケースもあります。そのため、確定申告の必要がある場合は期限内に申告・納付を行いましょう。

確定申告したほうがいいケース

マンションの売却により特別控除を適用する場合や、損失が出たことで他の所得との損益通算（同年度の利益と損失を合算する）を行うときなどは、確定申告をしたほうがいいケースといえます。

特別控除は条件に該当すれば自動的に控除されるわけではなく、必要書類とともに確定申告することで適用されます。

また、マンションの売却で仮に損失が出たときは他の所得との損益通算を行うことで、他の所得による収入と合算し、総合的に節税できる可能性があるでしょう。

それでは、確定申告した方がいいケースを具体的に解説します。

3000万円の特別控除

マンションの売却をした際に得た譲渡所得金額によっては、特例により特別控除を受けられることがあります。

3,000万円の特別控除に関しては所有期間に関係なく、要件に該当すると適用が受けられます。マイホームを売却した際に特例の適用を受けられる要件は下記の通りです。

• 自身が住んでいる建物や敷地、借地権を売却すること
• 売却した前年もしくは前々年に、特例の適用または譲渡損失について損益通算や繰越譲渡を受けていないこと
• 売却した年から前々年の間で、マイホームの買換えや交換に関する特例の適用を受けていないこと
• 売却した建物や土地が収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと
• 売手と買手が夫婦や親子などの関係ではないこと

マンションを売却して新たに別の新居に住み始めた際に3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除が受けられなくなるので注意が必要です。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

例えば、マンションを令和5年1月1日に売却し年内に新居を購入した方が、売却により損失が発生した場合は、要件を満たせば利益と損失を相殺が可能です。

また、相殺しきれなかった場合は損失を翌年に繰り越しする、繰越控除が利用できます

この特例の要件は下記のとおりです。

• 譲渡により損失が発生していること
• 自分の住んでいたマンションを譲渡していること
• 譲渡した年の1月1日時点で住んでいた所有期間が5年以上であり、日本国内にある不動産であること
• 譲渡する前年の1月1日から売却した翌年の12月31日までに、床面積が50㎡以上ある新居を購入していること
• 譲渡した年の翌年の12月31日まで購入した新居に住んでいること
• 買換えた新居を10年以上の住宅ローンを組んで購入していること
• 売主と買主が夫婦や親子などの関係者ではないこと

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、合計所得金額が3,000万円を超える場合は適用されません。

どの特例を適用したほうがよいかについては、税理士などに相談してみると良いでしょう。

参考：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

確定申告の手順や流れ

譲渡所得の確定申告はパソコンやスマートフォンから電子申告が可能です。手順については、下記の流れになっています。

1. 必要書類の準備
2. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を作成
3. 確定申告書を作成
4. 電子申告または紙媒体にて管轄の税務署に提出
5. 納付または還付を受ける

また、譲渡所得税は下記のように算出します。

収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額＝譲渡所得金額

具体的な例を挙げて実際にかかる金額をシミュレーションしてみましょう。

• 売却価格：4,700万円
• 固定資産税精算金：30,000円
• 購入価格5,000万円（土地価格：2,000万円、建物価格：3,000万円）
• 譲渡費用：150万円
• 経過年数：15年

上記の設定の場合、譲渡所得税の計算は下記になります。

譲渡価額＝4,700万円+30,000円＝4,703万円

減価償却費＝3,000万円×0.9×0.015（償却率）×15年＝607万5,000円

取得費＝2,000万円+（3,000万円-607万5,000円）＝4,392万5,000円

譲渡所得＝4,703万円-（4,392万5,000円-150万円）＝160万5,000円

所得税＝160万5,000円×15%＝24万750円

復興特別所得税＝24万750円×2.1%＝5,055円

住民税＝160万5,000円×5%＝80,250円

納付額＝24万,750円+5,055円+80,250円＝32万6,055円

また印紙税は、1,000万円から5,000万円以下の契約金額にあたるため、10,000円（軽減税率）が別途かかります。

そのほか、登録免許税として建物と土地でそれぞれ必要なので2,000円の費用がかかります。

譲渡所得税や消費税など実際の課税額が気になる方は、近くの税務署や国税局の電話相談センターで確認すると良いでしょう。

マンション売却でかかる税金以外のおもな費用

マンション売却では、税金以外にも費用が発生します。具体的には不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬が該当します。

では、それぞれの費用について詳しくみていきましょう。

仲介手数料

不動産会社にマンション売却の仲介をしてもらった際、買い手が決まった場合は仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法にて定められており、下記のとおりです。

仲介手数料の支払いは、基本的に売買契約締結時とマンションの引渡し時の2回に分けて支払うことになるでしょう。

司法書士への報酬

マンション売却した際に、売主は抵当権抹消登記と住所・氏名変更登記の対応が必要です。

各登記の手続きを司法書士に依頼した場合は登録免許税のほか、対応への報酬を支払います。抵当権抹消登記の報酬は10,000〜30,000円程度、住所・氏名変更登記の報酬は30,000〜10万円程度です。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料の上限は定められていますが、下限は特に定められていないので不動産会社によっては値引きしてくれることがあります。

そのため、仲介手数料についてはあらかじめ複数の不動産会社に査定してもらうことで比較することができます。

仲介手数料を安く抑えるより高く売る方法を選ぶ

マンション売却においては、仲介手数料を安く抑えるよりも高額で売却する方法を選んだほうが良いでしょう。

仲介手数料は不動産会社によって異なり、場合によっては安く抑えることも可能です。

しかし、仲介手数料には買主を探すための広告費や売買契約書の作成費、現地案内会の開催費用なども含まれます。

そのため、仲介手数料を安く抑えすぎると物件の露出が限られるため、売れるまで時間がかかってしまうかもしれません

物件を高額で売却するためには、不動産会社選びが重要です。不動産会社を選ぶ際は仲介手数料だけでなく、これまでの実績や担当者のスキルなどを考慮して選ぶと良いでしょう。