マンション売却はリフォーム不要！必要になるケースや費用相場を紹介

マンションの売却を考えている人の中には、「高く売るためにリフォームしないといけないのかな？」と不安や悩みを抱えている人もいるでしょう。

結論からお伝えすると、マンション売却でリフォームはほぼ必要ありません。

なぜリフォームが不要なのか、どんな場合に行う必要になるのか、具体的な費用とともに分かりやすく解説します。

マンションの売却でリフォームをおすすめしない理由

マンションをリフォームをして売りに出される方もいますが、多くの場合リフォームをせずに売却しても問題ありません。

ここでは、リフォームをおすすめしない理由について詳しく説明します。

リフォームしても売却価格が上がらない可能性が高い

マンション売却のためにリフォームを実施しても、購入者の希望に合わない場合は売却価格に反映できません。

マンションの購入者の多くは、内装や設備を自分好みに変えたいと考えているため、売主が行ったリフォームを余計だと判断される可能性があります。

買主好みのリフォームが行えないとかけたコストが回収できなくなり、無駄な費用となってしまうかもしれません。

リフォーム費用を売却価格に上乗せしづらい

リフォーム費用に関する具体的な数字で見ながら解説していきます。

ファミリータイプのマンション改修で下記のような工事を行い、費用が合計340万円かかったとします。

• キッチン改修：150万円
• ユニットバス改修：120万円
• フローリング張替え：50万円
• クロス張替え：20万円

仮にマンション売却価格が1,000万円でリフォーム費用が340万円かかったからといって、買主が1,340万円で購入するとは限りません。

市場相場に大きく左右される中古マンションでは、周囲にあるマンションよりも価格が上がることで競争力の低下が考えられます。

そのためリフォームや改修に多額の投資をしても、価格に反映するのは難しいのです。

リフォーム工事を行うので売り出しまでに時間がかかる

リフォーム工事を行うには業者選定から発注、工事完了まで最低でも1〜2カ月かかります。

その間はマンション売却活動が停止するため、早期売却を目指している方や早急に現金化を希望している方にとっては、リフォームにかかる期間がデメリットとなりかねません。

特に大掛かりなリフォームほど工期が長くなり、売却スケジュールに影響が出るので注意が必要です。

買主の好みが分からないためリフォームしにくい

最近の住宅購入者の傾向として下記のような特徴が挙げられます。

• ミニマルなデザインを好む層
• 収納力を重視する層
• 家事動線を重視する層
• 在宅勤務スペースを望む層

ライフスタイルやニーズの多様化により、せっかくお金をかけて行ったリフォームが裏目に出て、マイナスポイントと捉えられることもあります。

特に内装のデザインや色合い、設備は好みが分かれやすく、慎重な判断が求められるでしょう。

マンションのリフォームが必要なケース

「リフォーム不要」と言われても本当にマンションが売れるのか、不安に感じる方もいるかもしれません。

そんな方のために、どんな場合にリフォームが必要なのか具体例を交えて解説します。

室内の劣化や汚れが目立つ場合

築年数が経過したマンションでは、内装の劣化や設備の老朽化が避けられません。

特に、過度な生活痕や水回りでカビやサビが目立つ物件は、内見時に購入検討者の印象を損ねる可能性があります。

室内の劣化や汚れが目立っているときは、壁紙の張替えや水回りのリフォームをすることでマンションの価値も上がり、売却価格に上乗せできたケースもあります。

購入検討者にプラスポイントとなる印象を与えることで、スムーズな売却につながるでしょう。

近隣で同条件のマンションが売られている場合

同じエリアで似たような物件が複数出ている場合は、リフォームで差別化を図ることで早期売却につながる要素となります。

キッチンやバスルームといった水回りの改修や壁紙の張替えなど、リフォームすることで買主にアピールすることも可能です。

競争が激しいエリアでは、差別化を図るためのリフォームは有効な手段といえます。

売り出してから半年以上が経っている場合

売却活動を始めて半年以上経っても購入者が現れない場合は、リフォームによって物件の印象を新たにするのも一つの手段です。

「売れ残り物件」と見なされてしまうと、敬遠されて内覧にも来てもらえないリスクが出てきます。

内覧者の反応に合わせてリフォームすることで、関心を持ってもらえるかもしれません。

不安なときは不動産会社に相談する

リフォームの必要性について迷うときは、マンション売却に強い不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産会社は市場動向や物件価値、エリアごとに中古マンションの購入を検討している買主の傾向を把握しており、リフォームの効果について的確なアドバイスをしてくれます。

実績のある不動産会社の助言をもとに判断することで、マンション売却の成功率が高まります。

マンションリフォームの費用相場

マンションのリフォームを考える際、どの程度の費用がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

ここでは、主なリフォーム箇所とその費用の目安について解説します。

なお、マンションの管理規約によってはリフォームが制限されている箇所もあるため、リフォーム前に規約を確認しておきましょう。

リフォーム費用は、使用する素材や工事する範囲によっても大きく変動します。

複数の箇所をリフォームしたいと考えている方は、優先順位を決めておくと予算内で対応できるでしょう。

キッチンやバスルームのリフォーム費用目安

キッチンやバスルームなどの水回りは、購入者が最も重視するポイントの一つです。

水回りは清潔感が求められるため、リフォームを行うことで物件の魅力が大きく向上します。

システムキッチンのリフォーム費用は一般的に50万円から180万円が目安で、バスルームのリフォーム費用は50万円から200万円程度と高額な投資になります。

しかし、 購入者にとって魅力的な要素となり得るため、費用対効果が期待できるでしょう。

内装リフォームの費用感と相場

内装リフォームは、壁紙の張り替えやフローリングの補修などが挙げられます。

壁紙の張替えは1㎡あたり1,000〜2,000円が目安であり、部屋全体を張替えても10万円〜25万円程度で済むことが一般的です。

フローリングのリペアは10万円〜50万円程度が相場であり、購入者に対して清潔感のある室内空間を演出することが可能です。

リフォーム費用を抑えるコツ

マンション売却でリフォームする場合は、費用を抑えたいと考える方は多いでしょう。

最低限のリフォームを行うことで費用を抑えることができ、買主は自分の好みに合わせてリフォームできるため魅力的な物件に仕上がります。

より効果的なリフォームにするためには、デザインの工夫や業者の選定などを意識して進めることが大切です。

以下に、費用を抑えるための具体的なポイントを紹介します。

必要最低限の箇所に絞る

あらゆる箇所のリフォームを行うと、当然予算が大きく膨らんでしまいます。

そのため、印象に残りやすい水回りや内装の気になる部分に絞って、リフォームを行うのが効果的です。

必要最低限の箇所に集中することで、コストを抑えながら購入者に良い印象を与えることができるでしょう。

シンプルなデザインを選ぶ

リフォーム工事はデザインや機能によって費用が大きく異なります。

華美な装飾を追加したり機能が充実している設備を選択したりすると、費用が高くなるだけでなく、購入者によっては必要ないと感じる方もいるでしょう。

機能はシンプルで清潔感のあるデザインを選ぶことで費用を抑えられるだけでなく、買主が自身の好みにアレンジしやすいというメリットもあります。

マンションのリフォームをした場合は確定申告が必要？

売却時のリフォーム費用は、確定申告をすることにより節税効果を得られることがあります。

また、必要な要件を満たすことで特別控除の対象になることも可能です。

特別控除の要件について

特別控除の対象となるには、いくつかの要件を満たす必要があります。

主な要件として、所有期間に関係なく居住用のマンションを売った場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例が利用可能です。

現在自分が住んでいる家屋で、親子や夫婦など特別の関係の人に売ったわけではないなど、さまざまな条件が定められています。

必要な条件を確認のうえ、控除の適用を受けることで節税対策ができます。

確定申告での必要書類

リフォーム費用を確定申告する際は、工事契約書や領収書といった証明書類を準備する必要があります。工事会社と事前に確認しておくことが重要です。

主な必要書類を以下に記載しておきます。

• 工事請負契約書
• 工事費用の領収書
• 売買契約書
• 借入金の年末残高等証明書
• 控除額の計算明細書
• 登記簿謄本
• 住民票の写し

※提出書類の詳細は事前に国税庁、所轄の税務署に確認してください。
※工事の内容によっては、追加の書類が必要になる場合があります。