ローン残債があってもマンションは売却できる？やるべきことや注意点を解説

ローン残りがある方でもマンションは売却できます。

この記事では、ローン残債がある状態でマンションを売却する方法や売却するときの注意点について分かりやすく解説しています。

マンションを売却するかどうか迷っている方はぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンの残債があってもマンションは売却できる？

住宅ローンを返済中、またはローン残債がある状態でもマンション売却は可能です。

ただし、マンションを含めた住宅は購入時よりも売却時の価格が下がるのが一般的であり、売却損（不動産を売却したときの損失）が出る点には注意しなければなりません。

ちなみに、売却損が出た場合でも確定申告することで損失分の一部を取り戻せる可能性があります。

将来マンションを売るつもりで買っていない方でも、さまざまな事情によりローン返済中に売却しなければならなくなるケースは起こり得るため、ぜひ覚えておいてください。

引き続き、ローン残りがある状態でマンションを売却する方法を解説します。

アンダーローンで決済時に一括返済する

ローンの残債がある状態でマンションを売却する方法の1つに、「アンダーローン」で一括返済するというものがあります。

アンダーローンとは、住宅ローンの残りの金額がマンションの売却額よりも低い状態のことです。

例えば、住宅ローンの残りが1,500万円、マンションの売却額が2,000万円の場合はアンダーローンとなります。

この場合、売却額をローンの支払いに充てることで一括返済が可能です。

オーバーローンと自己資金で決済時に一括返済する

ローンの残債がマンションの売却額を上回る状態をオーバーローンと言います。

例えば、住宅ローンの残りが1,500万円、マンションの売却額が1,000万円の場合はオーバーローンとなります。

この場合、売却額を全てローンの支払いに充てても500万円足りず一括返済ができないため、不足分を自己資金でカバーしなければなりません。

マンション売却後に住み替えローンを利用する

売却後に住み替えローンを利用することで、ローン残債のあるマンションを売ることができます。

住み替えローンとは、新居のローンに以前住んでいた旧居のローンを上乗せした状態で利用することです。

例えば、マンションを売却したものの、オーバーローンとなり自己資金でカバーしきれない場合などに利用できます。

また、新居と旧居でそれぞれ別の住宅ローンを組む必要がない点もメリットです。

ただし、住み替えローンは一般的な住宅ローンと比べると審査が厳しいほか、金利も高いため利用する際は返済計画をきちんと立てましよう。

ローンの返済が難しいときは任意売却を利用する

上記で紹介した方法でローンの返済が難しい場合は、任意売却を選択することになります。

任意売却とは、住宅ローンの返済ができない場合、金融機関に同意して不動産を売却することで残債を支払う方法のことです。

そもそも住宅ローンの借り入れを行う際、金融機関はお金を貸す代わりに不動産を担保にできる抵当権を得ます。

そのため、残債を返済できないとローンの債権者である金融機関が担保としている土地や建物を競売にかけて売却します。

競売にかけられるためマンションは強制的に差し押さえられてしまい、住めなくなるため注意してください。

任意売却で売却すると、ローン残債の有無に関係なく抵当権を抹消することが可能です。

ただし、任意売却しても必ず完済できるわけではなく、売却金額によってはローンが残る可能性もあります。その場合は引き続きローンを返済しなければなりません。

さらに、自己破産した場合は信用情報に傷がつき、いわゆるブラックリストに載った状態となるため、数年間はクレジットカードの契約や新規での住宅ローンの契約などができなくなります。

ローン残債がある状態でマンション売却をするときに行うこと

ローン残債がある状態でマンションを売却する際には、抵当権の抹消や住宅ローンの返済などやるべきことがいくつかあります。

マンション売却時に売主は何を行うのか具体的に解説します。

不動産の抵当権を抹消する

住宅ローンが残っているマンションに関しては抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンなど借り入れを行う際、銀行などの金融機関が不動産や土地を担保にできる権利のことです。

抵当権があるマンションは勝手に売却ができないため、売却前に抵当権の抹消を行わなければなりません。

抵当権を抹消しないと金融機関が不動産を強制的に売却できてしまうため、売却するときは抹消が必要と考えてください。

なお、抵当権の抹消に関しては、司法書士などの専門家に手続きを依頼できるため、専門知識がなくても問題ありません。

住宅ローンを返済する

マンションの売却には抵当権の抹消に加えて住宅ローンの返済も欠かせません。

そのため、売却にあたって先ほど紹介したようなオーバーローンやアンダーローン、住み替えローンなどで住宅ローンを返済する必要があります。

もちろん自己資金だけで住宅ローンを返済できる場合は、自己資金で繰上げ返済をしても問題ありません。

繰上げ返済は残りの元金にかかっている金利を支払う必要がないため、費用負担を抑えられるというメリットがあります。

ローン残債があるマンションを売却をするときの注意点

ここでは、ローン残債があるマンションの売却にあたって覚えておきたい注意点を紹介します。

基本的なポイントではありますが、非常に重要なことですのできちんと覚えておきましょう。

マンション売却にかかる費用を計算しておく

マンション売却にあたってはさまざまな費用がかかるため、どのくらい必要なのか把握しておきましょう。

以下は、売却時に発生する仲介手数料、印紙税、登録免許税（抵当権抹消登記費用）の概要と費用の目安です。

参考：不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省

印紙税の手引｜国税庁

住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）｜法務局

上記の通り、マンションの売却にはさまざまなコストが発生するため、売却金額を全てローンの支払いに充てられるわけではありません。

場合によっては、諸費用を把握していなかったためにオーバーローンとなり、残債を自己資金でカバーできず売却を諦めるといった可能性も起こり得ます。

このような事態を回避するためにも、マンション売却の諸費用がどのくらいかかるのか具体的な金額を把握しておくことが大切です。

住み替えローンを利用するときはダブルローン（二重ローン）に気をつける

住み替えるときに発生する恐れがあるのがダブルローンです。

ダブルローンとはその名の通り同時に2つのローンを組むことで、旧居の売却が完了していない段階で新居を購入した場合、旧居と新居の住宅ローンを同時に支払うといったケースが考えられます。

旧居の売却の見込みがたっており、ダブルローンの期間が短いのであれば大きな問題はありません。

しかし、売却の見通しが立っていない段階でダブルローンを始めてしまうと経済的負担が大きくなるため注意が必要です。

中古マンションの場合、売却にかかる期間は一般的に3カ月前後とされています。そのため、ダブルローンを選択する場合は、最低でも3カ月は問題なく過ごせるだけのお金を用意しておく必要があるでしょう。

なお、ダブルローンだからと言って住宅ローン控除が両方の物件で適用されるわけではなく、新居の住宅ローンでのみ控除が適用されます。

まとめ

今回はマンションの住宅ローンが残っている状態で売却ができるのかどうか解説しました。

結論としては、住宅ローン残債がある状態でもマンションの売却は可能です。

ローン返済にあたってはアンダーローンやオーバーローン、住み替えローンなどを活用し、必要に応じて自己資金を充てることになるでしょう。

売却にあたっては抵当権を抹消しなければならないほか、さまざまな手続きが必要になります。

また、売却する際は各種費用が発生するため、具体的にどのくらいの金額になるのか事前に把握しておくことが大切です。