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騒音はマンション売却で告知義務がある？スムーズに売却する方法を紹介

賃貸経営しているマンションで騒音トラブルがあった場合、売却時に買主へ告知義務が生じます。

騒音問題を告知せずに売却すると、売却後のトラブルや契約解除などのリスクにつながる可能性があるため、注意が必要です。

告知義務の基準や、騒音があるマンションでもスムーズに売却するための方法について詳しく解説します。

マンションの騒音問題では告知義務が必要？

マンションの売却時には、物件に関する重要な情報を買主に伝える必要があります。

特に、騒音は購入者の生活環境に大きく影響するため、慎重に扱うべき事項の一つです。

騒音が問題とされる基準は、環境省が定める「騒音に係る環境基準」によって定められています。

マンション売却を検討する際は、事前に告知すべき事項を整理し、買主とトラブルにならないよう誠実な対応を心がけましょう。

騒音トラブルで必要な告知義務とは？

マンションの騒音問題について、売主には「告知義務」が生じる場合があります。

過去に深刻な騒音トラブルが継続的にあった場合や近隣住民との間で訴訟や苦情が頻発していた場合は、宅地建物取引業法第47条によって告知する義務があるのです。

この法律では、取引において重要な事項を隠す・偽ることを禁止しており、買主が購入を判断するうえで必要な情報を提供することを定めています。

また、騒音問題に限らず、設備の不具合や物件の構造的な欠陥も告知の対象です。例えば、給排水設備の故障、雨漏り、外壁のひび割れがある場合は事前に報告しましょう。

シロアリ被害や過去に火災や浸水被害を受けたときも告知が必要です。

そして「心理的瑕疵」と呼ばれる、過去にマンションで自殺や事件が発生したことも、買主が知っておくべき事項として扱われます。

 

参考：e-Gov 法令検索 | 宅地建物取引業法

告知せずにマンションを売却するとどうなる

マンションを売却する際に告知せずに契約を進めた場合、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された物件が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任のことです。

2020年の民法改正で同562条と563条により、「瑕疵担保責任」に代わる形で明文化されました。

例えば、過去に深刻な騒音トラブルがあり、それを把握しながら買主に告知せず、買主が購入後に気づいたとします。その場合、契約内容と一致しないとして最悪の場合は契約解除を求められる可能性があります。

さらに、買主がそのトラブルによって損害を被ったと主張すると、損害賠償請求をされるかもしれません。

騒音トラブルに限らず、告知をすべき事項を隠して売却すると、後から契約不適合責任を追及される可能性が高くなります。

また、買主との信頼関係が損なわれ、トラブルが長期化するリスクも考えられます。後のトラブルを避けるためにも、必要な情報を正確に伝え、誠実な取引を行いましょう。

 

参考：e-Gov 法令検索 | 民法

問題になる騒音の基準

マンションの騒音の基準は、環境省が定める「騒音に係る環境基準」を参考にしましょう。

地域の特性や時間帯に応じて、以下のように基準値が設定されています。

地域の類型 昼間（6時～22時） 夜間（22時～6時）
・AA地域

療養施設や社会福祉施設などが集合して設置される地域など特に静穏を要する地域

 50デシベル以下 40デシベル以下
・A地域およびB地域

もっぱら住居の用に供される地域、主として住居の用に供される地域

 55デシベル以下 45デシベル以下
・C地域

相当数の住居と併せて商業、工業などの用に供される地域

 60デシベル以下 50デシベル以下

また、2車線以上の道路に面する地域では、以下のように基準値が緩和されています。

地域の区分 昼間（6時～22時） 夜間（22時～6時）
A地域のうち2車線以上の道路に面する地域 60デシベル以下 55デシベル以下
B地域のうち2車線以上の道路に面する地域およびC地域のうち道路に面する地域 65デシベル以下 60デシベル以下

環境基準を超える音を発している場合、生活環境や健康に影響を及ぼす可能性があるとされています。

上記の基準値を超える騒音が継続的に発生している場合、売主は宅地建物取引業法第47条に基づき、告知する義務があります。​

 

参考：環境省 | 騒音に係る環境基準について

e-Gov 法令検索 | 宅地建物取引業法

騒音問題を抱えるマンションを売却するときの対策

マンションを売却する際は、まず騒音の大きさを確認して問題の有無を把握することが大切です。

騒音が確認できた時は適切な対策を行い、少しでも改善を図ることで物件の印象を良くすることができます。

不動産の売却を成功させるためにも、具体的にどのような対策ができるのかを見ていきましょう。

売却前に騒音の大きさを確認する

マンションを売却する際、まず騒音の大きさを客観的に測定し、実際にどの程度の影響があるのかを把握しましょう。

騒音の測定には、スマートフォンの騒音測定アプリや専用の騒音計を使用する方法があります。

また、騒音の発生源の特定も行うことも大切です。例えば、近隣住民の生活音、交通量の多い道路や鉄道、商業施設の影響などが考えられます。

特定の時間帯に騒音が増加する場合もあるため、朝昼晩の異なる時間帯に確認してみることをおすすめします。

さらに、管理組合や近隣住民からの苦情内容を確認することで、過去のトラブルの有無も把握できます。

騒音を軽減するための対策を行う

騒音を解決するため大規模なリフォームをするのではなく、まず手軽な防音対策を取り入れてみましょう。

例えば、防音カーテンであれば外部からの騒音をある程度抑えられます。

遮音素材を使用した厚手のカーテンは、外からの音を防ぐ効果があります。さらに、遮音シートや防音マットを床や壁に敷くことで、階下へ音が響くのを軽減可能です。

また、窓やドアの隙間から音が漏れたり侵入したりすることがあるため、防音テープ（遮音テープ）を活用してみるのもよいでしょう。

古いマンションは窓枠やドアの気密性が低い場合があるので、簡単な対策を行うだけでも騒音の軽減につながります。

加えて、家具の配置による防音対策も重要です。本棚やカーペットを壁際に配置すると音の反響を抑えられ、騒音を和らげます。

特に、壁が薄いマンションでは、隣室との間に家具を置くと音の伝わり方を変えられるため、取り入れてみるとよいでしょう。

売却する前に騒音に関する工夫を行い、買主に「静かな環境を確保できる」という安心感を与えられると、スムーズな取引につながります。

マンションの管理組合に連絡する

売却したいマンションで騒音問題がある場合、管理組合に連絡して状況を確認しましょう。

管理組合は、マンション全体の環境維持や住民間のトラブル対応を行っており、過去の騒音に関する苦情や対策についての情報を持っていることがあります。

まず、管理組合の理事会や管理会社に問い合わせをして、騒音に関する苦情がどの程度寄せられているのか確認してみてください。

「過去に騒音の苦情があったが、防音対策が施されて現在は問題ない」といった情報があれば、買主の不安を和らげるでしょう。

また、騒音の発生源が共用部分や他の住戸に関係する場合、管理組合を通じて改善を求められる可能性もあります。

例えば、エントランスや廊下での話し声やドアの開閉音が響く場合、掲示板での注意喚起やマナー向上の取り組みを促すことで軽減されることもあります。

騒音について管理会社に相談する

騒音問題を抱えるマンションを売却する際は、提携している管理会社に相談しましょう。

管理会社では、住民から寄せられた苦情や対応履歴を記録しているところがほとんどです。

騒音の発生状況や過去の対応について確認することで、客観的な情報を得られます。

まず、騒音の状況を管理会社に伝え、どのような対応策があるのかを尋ねてみましょう。

例えば、特定の住戸や共用部分からの騒音が問題である場合、管理会社が該当する住民に対して注意喚起を行ってくれることがあります。

また、マンションの規約や管理規則の中に、騒音に関するルールが定められていれば、どのような基準が適用されるのかを確認しておくことも大切です。

管理会社がすでに防音対策を講じている場合は、あらかじめ報告することで買主も納得してくれるかもしれません。

騒音で告知義務が必要なマンションをスムーズに売却する方法

騒音問題を抱えるマンションの売却では、正直な情報提供と適切な売却戦略が重要になります。

売却後のトラブルを避けるためにも、買主に対して誠実な対応を心がけながら、最適な方法を選択しましょう。

騒音をあまり気にしない買主を見つける

騒音が発生しているマンションを売却する際、買主のライフスタイルや価値観を考慮し、騒音をあまり気にしない人を見つけましょう。

例えば、次のような人は騒音を過度に気にしない傾向にあります。

 

  • 日中に仕事や外出をしている人
  • 楽器演奏やホームシアターを楽しむ人
  • 騒音がある環境に慣れている人

 

このような買主を見つけるためには、売却のターゲットを絞り、適切な方法で物件をPRします。

また、不動産会社に事情を相談し、「騒音を気にしない人向けの物件として市場に出す」といった戦略をとることも可能です。

騒音問題に強い不動産会社に売却する

騒音問題があるマンションは、騒音物件の売却に強い不動産会社に依頼しましょう。

騒音物件の取り扱いに慣れている不動産会社であれば、ターゲットに合った売却戦略を立てられ、よりスムーズな売却が期待できます。

騒音問題に強い不動産会社を選ぶ際は、過去に似たような問題を抱える物件を売却した実績があるかを確認してください。

また、投資家向けに販売する方法や、不動産会社による直接買取といった選択肢を提案してくれる会社を選ぶことも有効です。

適切な不動産会社を選ぶことで、騒音問題を理由に売却が長引くリスクを減らせます。

騒音対策のアドバイスや、買主への説明の仕方もサポートしてくれるため、トラブルを避けながら売却を進められるでしょう。

相場よりも売却価格を安く設定する

騒音問題があるマンションをスムーズに売却するには、相場よりも売却価格を安く設定するのも一つの方法です。

騒音がある物件は通常の市場価格では買い手が見つかりにくいですが、値引きすることで購入希望者の関心を引きやすくなります。

エリア内の相場を確認し適正な価格を把握した上で、騒音の影響を考慮して5〜15％程度の値下げを検討してみましょう。

一方で、過度に値下げをすると売主の利益が減ってしまうため、慎重に判断する必要があります。

極端に安く設定すると買主に不信感を持たれるため、売却価格が低い理由を明確に説明してください。

騒音の問題についても正直に伝え、価格に反映していることを説明すれば、後のトラブルを防ぐことにもつながります。